堅調なJ-REIT市場

損益

現在の収支 ※2017年11月からの累積収支です。

含み損益 +1,809,582円 先月比+385,565円
確定損益 +678,000円 ※還付金341,186円含む
分配金 +1,128,972円
合計 +3,616,554円 先月比+442,290円

損益の推移

損益推移 20190731

米利下げの確実視により米債券ETFが上昇したことと、J-REIT市場が堅調なことから、先月に続いてブログ開始来の最高収支を更新しました。

保有銘柄

2019年7月31日現在の、各証券会社毎の保有状況です。米国ETFに関しては円換算損益を表示。

SBI証券 国内

SBI保有銘柄 20190731

SBI証券 海外 ※円換算損益

SBI保有海外ETF 20190731

楽天証券 保有銘柄

楽天保有銘柄 20190731

カブドットコム 保有銘柄

KC保有銘柄 20190731

東証REIT指数が2,000ポイントを回復

今年のJ-REIT市場は異様なほど堅調。上値の重い日経平均を尻目に上がり続け、東証REIT指数がついに2,000ポイントを回復しました。2007年の歴史高値2636.23ポイントには及ばないものの、直近10年で最高値です。

これに対し不動産セクターの株式はむしろ低迷しており、REITと対照的な値動きになっています。同じ不動産を扱っても、賃料収入を主体とするREITと不動産株では全く異なった値動きになるのが興味深い。

※1633はTOPIX-17 「不動産業」指数に連動するETF。同指数は東証一部上場の「不動産業」に分類される株式の時価総額加重平均。

東証REIT指数 vs N225, 1633

昨年の時点で不動産価格が下落に転じたとの見方もあり、J-REIT市場がここまで上昇するとは思いませんでした。東京都内の物件に比重を置いた銘柄が多いので、首都エリアの賃料収入が好調という事でしょうか。

オリンピック特需が終われば不動産価格は頭打ちになるか、下落するだろうと考えています。しかし不動産関連とはいってもREITと不動産株と動きは全く違うし、今後の予想は難しい。一方でREITは賃料収入を柱とした収益構造なので、優良物件を確保した銘柄は不動産価格が低迷しても影響を受けにくいとは思います。

さて保有銘柄の状況です。REIT市場が堅調なおかげで大部分が含み益となっており、損益率が20%を越えた銘柄も出ました。しかし8986日本賃貸住宅投資法人だけパッとしません。購入タイミングの問題もありますが、株価の伸び悩みから損益は±0付近をさまよったままです。8951など主要銘柄が大幅に上昇している中この銘柄だけ出遅れていて、今月になってようやく買いが入ってきた感じです。

東証REIT指数 vs 8986

この銘柄が買われづらい要因の一つとして考えられるのが財政状態の不安です。保有銘柄の流動比率を比較するとこんな感じになります。

保有銘柄の流動比率(流動資産÷流動負債×100) 一覧

コード 銘柄 流動比率(%)
3249 MC-UBS 2019/1/31 133.3
  〃    〃 2019/7/31 208.4
3462 NMF 2018/8/31 103.3
  〃    〃 2019/2/28 99.8
3481 三菱地所物流 2018/8/31 589.8
  〃     〃 2019/2/28 111.8
3493 IAL 2019/1/31 105.4 第1期決算
8985 JHR 2017/12/31 146.1 年1回決算
  〃      〃 2018/12/31 236.6
8986 日本賃貸住宅 2017/9/30 55.3
  〃       〃 2018/3/31 31.2
  〃       〃 2018/9/30 43.6
  〃       〃 2019/3/31 61.4
上場廃止 NCR 2007/8/31 27.3
  〃       〃 2008/2/29 16.6

※8985 JHRは年1回決算。他は年2回決算。
※IAL(伊藤忠アドバンス・ロジスティクス)は第1期のみ

8986の有利子負債は現時点で50.9%。60銘柄を超えるJ-REITの中でも特に有利子負債比率の高い銘柄で、資金繰りの苦しさは流動比率の低さとして端的に表れています。2008年に破綻したNCRほど酷くはありませんし、直近の流動比率は改善傾向にありますが、注意は必要だと思われます。

NCRは資産規模の拡大を急いで無理な物件取得を行った結果、金融危機を乗り切れずに破綻しました。現在のREITを取り巻く環境は非常に良好で、物件の稼働率は高く賃料収入も安定しているため長期借入金の借り換えは問題なく行えるでしょう。しかし不動産物件の供給過剰や景気低迷など環境が悪化すれば、借り換え不能で一気に破綻に追い込まれる可能性もあります。
またREIT市場が大幅に上昇している今の時期は増資のチャンスだと思われますが、株価が低迷している8986は増資しづらく、成長戦略という面でもマイナス。

8986の有利子負債の返済期限の状況を見ると、

※単位:百万円

2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 2021/9 2022/3 2022/9 2023/3 2023/9
銀行借入 7,050 6,450 7,349 6,814 10,200 3,500 9,500 2,000 8,000
投資法人債 2,000 1,700 3,000

出処:日本賃貸住宅投資法人 第26期資産運用報告 p8

となっており、さしあたっては長期借入金の返済が集中している2021年9月期が一つの山場となるかと。
問題はその時の経済状況です。景気低迷になったとしても、リーマンショックのような金融危機に重ならい事を祈るのみです。

なお当投資法人は「返済期限の長期化・分散化を推進している」とのことなので今後の財務状況改善に期待したいところです。

さて、上記のように財務状況や今後の成長という点で少々不安があるので、8986の積極的な買い増しは行いません。
現在保有するJ-REITは個別6銘柄+ETFx1銘柄という構成ですのでもう少し銘柄を増やしてリスク分散を図りたいところ。追加投資するにしても他の投資法人を組み入れるか1488を買増すこととします。

ただ東証REIT指数が2000ポイントを越えている状況ですので、暫くはJ-REITに手を出さず様子見に徹するつもり。

英新首相決まる

英国では先月より保守党の党首選が行われ、事前の予想通りボリス・ジョンソン氏が選挙戦を制しました。24日には英首相に就任し、新内閣を発足しています。

新首相となったボリス・ジョンソン氏は、2016年の国民投票でEU離脱推進派を率いた人物であり、強硬離脱派の中心的な存在。同氏は10月31日のEU離脱を目指し、必要ならば「合意なき離脱」も厭わない方針です。内閣の主要ポストに離脱推進派を配置しBREXITを強力に推し進めると見られます。

25日に英ジョンソン新首相とEUのユンケル欧州委員長が電話会談を行い、ジョンソン氏が離脱案の修正を求めるも、ユンケル氏はこれを拒否。さっそくEUとの対立が表面化しました。英国議会内でもジョンソン氏の強硬離脱に反発し「合意なき離脱」を阻止する動きが出ています。内外ともに対立は根深く、EU離脱を巡る議論は今後も紛糾しそう。

難航するBREIXTの打開策の一つと目されているのがFTA(自由貿易協定)です。27日、ジョンソン英首相と米トランプ大統領と電話会談し、EU離脱後のできるだけ早い時期に2国間のFTA交渉に着手することで一致しました。離脱期限まであと94日しかないので急いでいるようですね。

EUから離脱しても、EFTA(欧州自由貿易連合)やEEA(欧州経済領域)に参加すればEUの単一市場にアクセスすることができます。EUとの「再交渉」に失敗しても離脱期限を優先し、FTAやEEAに参加することでEU単一市場へのアクセスは確保する。少し前に注目された「ノルウェー型」か、それに近い形での離脱を目指すということでしょうか。

しかしノルウェー型の離脱には

  • EUの政策決定には関与できないが、EUの決定に従わねばならない。
  • EUへの支払い負担がある。ノルウェーの場合、毎年約8億9千万ユーロ(約1,080億円相当)を支払っている。

などのデメリットがあり、EU加盟国に対し弱い立場にあると言えます。そもそもEU離脱に至った一因が「EUの負担金」ですから、離脱推進派からの強い反発は必至。

これまでの経緯を見るに、EU側の譲歩は引き出せず国内は対立したまま10月末の離脱期限を迎える可能性が高そう。ただ強硬派のジョンソン氏が新首相に就任し、新内閣も離脱推進派が多数を占めたので「合意なき離脱」になる可能性は高まったと思います。

さて現在の各アセットの状況を見ると、

  • 米国株は「予防的な利下げ」観測により、ダウやナスダックが最高値を更新
  • 米債券は早期利下げによりこちらも直近5年の最高値を更新
  • JREITは東証REIT指数が2,000ポイント越え

となっており、積極的に買える状況にありません。狙い目なのは日本の高配当株か欧州株くらい。そんな訳でここ数ヵ月ほどBREXITの動向に注目していますが、なかなか結論が出ませんね。

一応は10月31日の「合意なき離脱」の可能性が高いものと考えて、VGK購入資金を確保しておく予定です。

可能ならMSCI United Kingdom Indexに連動するEWUを買いたいところですが、残念ながら日本では買えません。(同シリーズのEWG(MSCI Germany Index)やEWJ(MSCI Japan Index)は購入可能)

これに対し、欧州を対象としたVGK(FTSE Europe Index)やFEZ(EURO STOXX 50)などは購入可能なので、純資産の大きなVGKを購入することとしました。

購入タイミング

このVGKですが昨年末の急落から急激に値を戻しており微妙な株価水準です。BREXITを巡る不安から為替はポンド安・ユーロ安の流れになっているのですが、このVGKは今の所あまり下がっていませんね。

昨年末にVGKも大幅に下がっていたのですが、11月に資金の大部分を米長期債ETFに集中投資した直後ということもあり購入に踏み切れませんでした。結果的には欧州株や米国株の買い時を逃してしまった感があります。

取りあえず、今後の目標としては

  • VGKが50$を割ったら買い始める
  • 以後、2~3%下落したら定額買増し
  • 40$を割るようなら米債券ETFの一部を売却してVGK購入へ充てるかも
  • 50$を割らないようであれば手を出さない。

とします。

EU離脱が決まってから3年が経過し、この間にEU側は「合意なき離脱」を視野に入れた準備を進めてきました。株価に織り込まれている部分もあるので、仮に「合意なき離脱」が現実のものとなっても僅かな下落で終わる可能性もありますね。

大幅に下がらないのであれば、諦めて別の投資機会を探すこととします。

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